Notariusz przy zakupie dla pary – jak zacząć

Zakup mieszkania czy domu we dwoje to moment, w którym formalności potrafią przytłoczyć bardziej niż sama decyzja o wyborze nieruchomości. Wizyta u notariusza przy zakupie dla pary wygląda inaczej niż w przypadku osoby kupującej samodzielnie – dochodzą kwestie wspólności majątkowej, podziału udziałów czy sposobu finansowania. Ten poradnik pokazuje, od czego zacząć, jakie dokumenty przygotować i ile realnie trzeba zapłacić za obsługę notarialną w 2024 roku.

Kiedy para powinna umówić się do notariusza

Pierwszy kontakt z kancelarią notarialną warto nawiązać zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej, a najpóźniej dwa tygodnie przed planowaną datą przeniesienia własności. Notariusz nie tylko sporządza akt – wcześniej analizuje stan prawny nieruchomości, sprawdza księgę wieczystą i wskazuje, jakich zaświadczeń zabraknie do finalizacji transakcji.

W praktyce pary często umawiają się na konsultację jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, żeby ustalić formę własności. To dobry moment na zadanie pytań o różnice między współwłasnością w częściach ułamkowych a wspólnością majątkową małżeńską, bo od tej decyzji zależy treść aktu notarialnego i późniejsze konsekwencje przy ewentualnym rozstaniu czy dziedziczeniu.

Zakup przed ślubem czy po ślubie – co się zmienia

Para kupująca nieruchomość przed zawarciem małżeństwa nabywa ją zwykle na współwłasność w częściach ułamkowych, najczęściej po 50 procent. Każdy z partnerów staje się właścicielem swojej części niezależnie i może nią rozporządzać bez zgody drugiej strony, choć przy sprzedaży całości potrzebna jest zgoda obojga.

Po ślubie, jeśli małżonkowie nie zawarli intercyzy, nieruchomość kupiona za wspólne środki wchodzi do majątku wspólnego automatycznie. Notariusz odnotowuje to w akcie, powołując się na ustrój wspólności majątkowej, a żadne udziały procentowe nie są wtedy określane – majątek należy do obojga łącznie, a nie w częściach.

Jak przygotować się do pierwszej wizyty – dokumenty i formalności

Kancelarie notarialne wymagają kompletu dokumentów jeszcze przed umówieniem terminu podpisania aktu, żeby zdążyć zweryfikować stan prawny lokalu. Brakujące zaświadczenie potrafi opóźnić transakcję nawet o dwa lub trzy tygodnie, zwłaszcza jeśli wymaga interwencji spółdzielni mieszkaniowej albo urzędu gminy.

Do standardowego kompletu należą zwykle:

• dowody osobiste obojga kupujących oraz aktualny odpis aktu małżeństwa, jeśli para jest małżeństwem
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości oraz zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn, jeśli sprzedający nabył lokal w ten sposób
• decyzja kredytowa z banku wraz z promesą, jeśli zakup finansowany jest kredytem hipotecznym
• umowa przedwstępna oraz potwierdzenie wpłaty zadatku lub zaliczki

Kompletowanie tych dokumentów zajmuje zwykle od tygodnia do dwóch, dlatego warto zacząć zbierać je równolegle z poszukiwaniem finansowania. Notariusz na etapie przygotowania aktu poprosi też o numer księgi wieczystej, żeby samodzielnie pobrać aktualny wypis – nie trzeba go dostarczać osobiście, choć znajomość jego treści ułatwia wcześniejszą weryfikację.

Rola pełnomocnictwa przy zakupie na odległość

Jeśli jeden z partnerów nie może być obecny osobiście w dniu podpisania aktu, rozwiązaniem jest pełnomocnictwo notarialne. Musi mieć formę aktu notarialnego, bo dotyczy nabycia nieruchomości – zwykłe pełnomocnictwo pisemne nie zostanie uznane przez notariusza prowadzącego transakcję.

Koszt sporządzenia takiego pełnomocnictwa wynosi zazwyczaj od 100 do 200 złotych plus podatek VAT, w zależności od kancelarii i zakresu umocowania. Warto pamiętać, że pełnomocnictwo ogólne do wszystkich czynności prawnych bywa droższe niż dokument ograniczony wyłącznie do konkretnej transakcji.

Koszty notarialne przy zakupie dla pary – z czego się składają

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości i jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, które określa stawki maksymalne. Notariusz nie może naliczyć więcej, choć w praktyce często stosuje stawki niższe niż maksymalne, zwłaszcza przy transakcjach o wyższej wartości.

Do samej taksy dochodzą jeszcze opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej – zazwyczaj 200 złotych za wpis prawa własności oraz dodatkowe 200 złotych, jeśli zakup finansowany jest kredytem i konieczny jest wpis hipoteki. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości dotyczy wyłącznie rynku wtórnego – przy zakupie od dewelopera zamiast PCC płaci się VAT wliczony już w cenę mieszkania.

Dla pary kupującej mieszkanie za 500 000 złotych na rynku wtórnym łączny koszt notarialny wraz z podatkiem PCC, opłatami sądowymi i VAT-em od taksy zamyka się zwykle w przedziale 12 000–13 500 złotych. To wydatek, który warto uwzględnić w budżecie zakupowym z wyprzedzeniem, bo bank finansujący transakcję rzadko kredytuje te koszty – najczęściej trzeba je pokryć z własnych środków.

Wspólność majątkowa czy udziały – decyzja przed podpisaniem aktu

Wybór formy własności to jedna z decyzji, które trzeba podjąć jeszcze przed wizytą u notariusza, bo wpływa na treść całego aktu. Pary niebędące małżeństwem najczęściej decydują się na współwłasność w częściach ułamkowych, ustalając proporcje odpowiadające wkładowi finansowemu każdej ze stron.

Przy nierównym wkładzie – na przykład gdy jeden z partnerów wpłaca 70% ceny z własnych oszczędności – warto odzwierciedlić to w udziałach, zamiast automatycznie dzielić własność po połowie. Notariusz doradzi, jak udokumentować taki wkład, żeby uniknąć sporów w przyszłości, choćby przy rozstaniu czy sprzedaży nieruchomości.

Małżonkowie z ustrojem wspólności majątkowej nie ustalają udziałów procentowych – nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego niezależnie od tego, kto faktycznie wpłacił większą kwotę, chyba że para zawarła wcześniej intercyzę wprowadzającą rozdzielność majątkową. W takim przypadku zakup traktowany jest analogicznie jak u par niebędących małżeństwem – z określeniem udziałów każdego małżonka.

Zakup jako inwestycja – na co zwrócić uwagę na rynku nieruchomości

Coraz więcej par traktuje pierwszy wspólny zakup nie tylko jako miejsce do życia, ale też jako inwestycję długoterminową. W 2024 roku ceny mieszkań w największych polskich miastach wciąż rosną, choć tempo wzrostu wyraźnie wyhamowało w porównaniu z rekordowym 2021 rokiem – w Warszawie i Krakowie odnotowano wzrosty rzędu 5-8% rok do roku, znacznie niższe niż dwucyfrowe skoki sprzed trzech lat.

Notariusz przy zakupie dla pary o profilu inwestycyjnym zwraca uwagę na zapisy w akcie dotyczące ewentualnego przyszłego najmu lub odsprzedaży części udziałów. Warto wtedy rozważyć dodanie do umowy klauzul regulujących pierwszeństwo odkupu udziału przez drugiego współwłaściciela – to rozwiązanie chroni przed sytuacją, w której obcy inwestor nabywa udział jednego z partnerów bez wiedzy drugiego.

Przy zakupie z myślą o inwestycji rekomendujemy też sprawdzenie w akcie notarialnym zapisów dotyczących obciążeń nieruchomości, takich jak służebności czy roszczenia osób trzecich – każdy taki wpis w księdze wieczystej wpływa na przyszłą wartość rynkową lokalu i może utrudnić jego odsprzedaż. Rynek wtórny w dużych miastach charakteryzuje się dziś większą selektywnością kupujących, którzy dokładniej analizują stan prawny i techniczny nieruchomości niż jeszcze kilka lat temu, co przekłada się na dłuższy proces decyzyjny, ale też mniejsze ryzyko nietrafionych zakupów.

Dla par planujących zakup pod wynajem istotne jest również ustalenie w akcie sposobu podziału przyszłych pożytków – czynszu najmu – proporcjonalnie do udziałów. Brak takiego zapisu prowadzi czasem do sporów, zwłaszcza gdy jeden z partnerów faktycznie zarządza najmem, a drugi jedynie współposiada nieruchomość. Skonsultowanie tej kwestii z notariuszem jeszcze przed podpisaniem aktu pozwala uniknąć nieporozumień, które trudno rozwiązać po fakcie bez dodatkowej umowy cywilnoprawnej między współwłaścicielami.